Le dispositif Pinel, ou encore loi Pinel, est un dispositif fiscal mis en place par l’État en 2014 pour stimuler la construction de logements dans les zones du territoire à forte demande locative. Ce dispositif fiscal se présente sous la forme d’une réduction d’impôts : 

• 12% sur 6 ans,
• 18% sur 9 ans,
• 21% sur 12 ans.

Néanmoins, pour bénéficier de ces avantages, certaines conditions sont à remplir : 

• Limite maximum d’investissement de deux logements par an dans la limite d’un investissement total de 300 000€/an et d’un plafond de 5 500€/m².
• Bien acquis situé en zone éligible (zone A, zone A bis et zone B1).
• Logement mis en location pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans.
• Respect du plafond de logement de la zone où se trouve le logement.
• Respect du plafond de ressources du ou des locataires.
• Respect du plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000€/an.

Pourquoi investir en loi Pinel ? 

• Il est possible de louer le bien neuf à des membres de sa famille (s’ils ne font pas partie du foyer fiscal).
• Pendant 6, 9 ou 12 ans, vous avez des revenus réguliers et fiables issus des loyers.
• Vous devenez propriétaire d’un bien immobilier dont le prix d’achat est en partie remboursé par les loyers et la réduction d’impôt.
• Vous n’avez pas besoin d’avoir un apport personnel pour demander un prêt.

Le prêt à taux zéro est un dispositif de soutien à l’accession à la propriété des ménages à revenus modestes et intermédiaires. Il permet de financier l’acquisition de sa résidence principale, sous conditions de ressources. Vous pouvez bénéficier d’un PTZ si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années précédant le prêt. Le PTZ est gratuit, d’une durée de 20, 22 ou 25 ans avec une période de différé d’une durée de 5 à 15 ans, durant laquelle le ménage ne paie aucune mensualité sur son PTZ. 

Plafond de ressources : 

Les ressources prises en compte sont les revenus fiscaux de référence de l’année N-2 des personnes qui vivront dans le logement. 

Le montant de votre prêt à taux zéro dépend : 

• De la nature du logement (neuf ou ancien).
• Du prix d’achat du logement.
• De la zone dans laquelle se trouve le logement.
• Du nombre d’occupants de ce logement. 

Il existe plusieurs financements possibles pour réaliser mon achat immobilier :

• PTZ (Voir article précédent).
• Prêt conventionné : Le prêt conventionné est destiné aux propriétairex qui souhaitent faire des travaux dans leur résidence principale ou à toute personne souhaitant devenir propriétaire de sa résidence principale. Le taux d’intérêt du prêt est plafonné. Il est possible d’obtenir ce prêt auprès d’organismes financiers ayant passé une convention avec l’Etat. Le prêt conventionné peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 30 ans. Il est accordé sans condition de ressources. 
• Prêt à l’accession sociale : Le prêt à l'accession sociale (PAS) est un prêt immobilier accordé aux personnes ayant des revenus modestes. Il doit servir à devenir propriétaire de sa résidence principale (en l'achetant ou en la faisant construire) ou à y réaliser des travaux (par exemple, travaux d'adaptation au handicap). Pour y avoir droit, il faut remplir des conditions de revenu, qui varient selon la localisation du logement concerné et le nombre d'occupants. Le taux d'intérêt du PAS est plafonné.
• Prêt Action Logement (ex-1% Logement) : Le prêt Action Logement (anciennement prêt employeur ou prêt 1 % logement) est destiné aux salariés d'une entreprise privée de plus de 10 personnes. C’est un prêt d’aide à l’accession pour financer la construction ou l'acquisition de sa résidence principale, dans l’ancien ou dans le neuf. Le montant du prêt est limité à 40 000€ maximum dans la limite de 40% du coût total de l’opération. Le taux d’intérêt est fixé à 0,5%. La durée d’emprunt est libre dans une limite de 25 ans. 
• Plan épargne-logement.

Il existe plusieurs procédés : 

Construire sa maison en parpaings :

Plus de la moitié des logements sont construits en parpaing (aussi appelé bloc béton). C’est le matériau de construction qui propose le meilleur rapport qualité/prix. Facile à poser et réputé pour sa robustesse, il a su évoluer et s’adapter aux critères très strictes des normes environnementales en vigueur. Aux côtés des traditionnels bloc creux se sont développés de nombreux modèles aux caractéristiques techniques très diverses : blocs pleins, isolants, cellulaires, à bancher.

• Avantages : Solidité, Rapport qualité/prix.
• Inconvénient : Performances thermiques.

Construire sa maison en brique :

Évoluant pour répondre à la règlementation thermique actuelle, la brique alvéolaire est aujourd’hui une référence en matière de construction de maisons neuves. Devenant ainsi l’un des meilleurs isolants. Fabriquée à base d’argile, elle est naturellement respirante et offre une bonne ventilation de votre maison. Son prix reste relativement abordable, bien que plus élevé que celui du parpaing. Facile à poser, elle est 100% recyclable, ce qui permet d’inscrire votre construction dans une démarche de développement durable. 

• Avantages : Grande qualité thermique, Coût.
• Inconvénient : Isolation phonique.

Construire sa maison en bois : 

L’engouement des constructions en bois ces dernières années s’explique par les nombreux avantages que présentent ce matériau. Solide, chaleureux, écologique, facile à travailler, le bois offre de multiples possibilités en termes d’architecture pour une très bonne isolation naturelle. Style naturel, rustique ou contemporain, vous profitez des avantages d’un logement neuf, avec le charme du bois, qui se fond parfaitement à son environnement. Le prix et l’entretien peuvent néanmoins vous freiner. En effet, le bois est sensible à l’humidité et aux rayons UV. Il faut donc veiller à bien entretenir votre maison avec un traitement adapté pour que votre construction soit pérenne. 

• Avantages : Mise en œuvre rapide, propriété recyclable.
• Inconvénients : Faible inertie, Coût.

La situation d’urgence liée à la crise du coronavirus a mené la population à faire usage massivement d’outils numériques. De la recherche de biens immobiliers en ligne jusqu’à la signature électronique, c’est tout le processus d’achat qui s’est digitalisé définitivement. Répondant efficacement aux besoins des Français, la dématérialisation des outils s’est imposée naturellement, dans ce contexte. 

• La recherche d’un bien immobilier neuf sur les sites internet dédiés : 

À travers de nombreux sites internet dédiés, le client peut facilement et rapidement trouver un bien qui lui correspond, que ce soit pour acheter ou pour investir. De nombreux filtres s’offrent à lui pour lui permettre d’affiner au maximum sa recherche : le lieu souhaité, le budget, le nombre de pièces, le type de bien (appartement ou maison), la surface… Une fois le bien trouvé, de nombreuses informations seront à sa disposition comme la surface proposée, le prix, les spécificités du bien, les atouts, le quartier. Plus besoin de se déplacer en espaces de vente, la brochure et les plans du programme peuvent être demandés par mail, et les conseillers sont à disposition par téléphone. De nombreux outils sont à disposition du client pour une immersion complète dans son futur logement : visites virtuelles, vidéo 360°, vidéo de présentation, etc… 

• Contrat de réservation digitalisé : 

Quand vous avez trouvé le logement neuf qui répond à vos critères, vous avez la possibilité de signer électroniquement le contrat de réservation. 

Le 4 avril 2020 dernier, une nouvelle étape a été franchie. Un décret, permettant la signature électronique pour tous les actes notariés, a été publié au Journal Officiel. Cette dérogation sera possible jusqu’à un mois après la fin de l’urgence sanitaire. Elle a été mise en place dans le but d’assurer la continuité de l’activité notariale et de ne pas contrarier les achats immobiliers des français, tout en sécurisant le caractère authentique des actes dans le respect des consignes sanitaires de distanciation sociale. 

Avantages : Côté client, les intérêts d’un parcours 100% digitalisé sont nombreux et correspondent parfaitement aux aspirations et aux nouveaux usages des jeunes générations. Ainsi, entre gain de temps, économies, autonomie et protection sanitaire, ce passage à la dématérialisation est un réel atout pour le client. 

Dépendant de la localisation, un bien ancien dans l’hyper-centre de Paris, de Bordeaux ou de Lyon se vendra plus cher car c’est un bien recherché, contrairement à un bien neuf qui sera proposé un peu plus excentré. Les centres historiques n’intègrent quasiment plus de logements neufs. La localisation se paye et sera plus chère que celle d’un logement neuf situé dans les quartiers plus excentrés. 

Investir à moindre coût dans le neuf, c’est aussi miser sur des projets d’aménagement, des secteurs en devenir, bien situés près des axes de transports, comme les futurs gares des villes du Grand Paris. C’est également suivre les métropoles qui se développent. 

Il faut également se poser la question d’acquérir une « queue de programme », quand un promoteur cherche à vendre à bas prix ses derniers lots. Pour boucler une opération qui doit sortir de terre, il consent un rabais sur le prix de vente d’un appartement qui peut aller de 5 à 10%. A l’inverse, à l’occasion du lancement d’un programme, un promoteur peut offrir les frais de notaires ou faire une offre promotionnelle. 

L’une des craintes des acheteurs est de ne pas pouvoir personnaliser leur logement issu d’un programme neuf. Pourtant, il est possible de personnaliser un certain nombre d’éléments tels que les plans, les revêtements et les meubles, dans une certaine mesure.

• Agencement des pièces : Vous pouvez demander, par exemple, à abattre une cloison, agrandir une pièce, remplacer la baignoire qui était prévue par une douche, etc. Les plans et l’agencement des pièces peuvent également être modifiés et personnalisés, à condition que vous en fassiez la demande au promoteur au plus tôt. En effet, il est plus facile de modifier les plans de départ avant le début des travaux qu’une fois que ces derniers sont bien avancés. Sachez également que ces demandes peuvent faire l’objet d’un coût supplémentaire. Mais certaines modifications ne seront pas envisageables, comme la suppression d’un mur porteur, puisque les murs porteurs sont essentiels pour la stabilité et la solidité de la construction.

• Revêtements et meubles 100% personnalisables : S’il y a bien une personnalisation qui vous revient entièrement, c’est l'ameublement et la décoration. Vous êtes entièrement libre de choisir la couleur des murs, le papier peint, le carrelage, le parquet, la moquette, etc. La plupart des promoteurs offrent un vaste choix aux acheteurs, ce qui vous permet de vous installer dans un logement neuf déjà personnalisé selon vos préférences. Cette personnalisation peut même aller plus loin, puisque certains promoteurs proposent également aux acheteurs de se charger de la pose des meubles de cuisine et de salles de bains, mais également de se charger de l’aménagement extérieur (les plantations, les clôtures, etc). Dans ce cas, vous n’aurez plus qu’à vous installer sans vous préoccuper de rien.

• Logement « prêt à décorer » : L’une des solutions vous permettant de personnaliser votre logement neuf dans les moindres détails consiste à choisir l’option « prêt à décorer » que proposent de nombreux promoteurs. Cela signifie que vous pourrez réaliser vous-même les travaux de pose des revêtements (carrelage, papier peint, moquette, parquet) ainsi que le choix et la pose des meubles. Si vous êtes bricoleur et que vous souhaitez à la fois réaliser des économies et vous investir un tant soit peu dans la construction de votre logement, cette option est une alternative intéressante. Soyez quand-même vigilant, car cela requiert du temps et un certain savoir-faire.

La particularité de l’immobilier neuf, c’est qu’on achète sur plan. C’est-à-dire qu’au moment où l’on s’engage à travers la signature d’un contrat de réservation, la résidence n’est encore qu’une maquette et un terrain vague ! Lorsque l’acquéreur s’acquitte d’un dépôt de garantie (environ 5% du prix du logement), la construction n’est pas encore lancée. Le promoteur attend généralement d’avoir commercialisé 50% des biens avant d’enclencher des travaux qui s’étaleront sur un an et demi voire deux selon l’envergure des bâtiments. 

Un chantier fait intervenir de nombreux corps de métiers sous la houlette d’un maître d’œuvre : maçons, coffreurs-boiseurs, conducteurs d’engins, carreleurs, électriciens, peintres en bâtiment, ascensoristes, couvreurs, façadiers, etc.

Les avancées d’un chantier de construction dans le neuf ont un impact direct sur le paiement et donc sur le financement du bien lorsque l’acquéreur contracte un crédit immobilier. Outre un dépôt de garantie à la signature du contrat de réservation (généralement issu de l’apport personnel), le déblocage des fonds de la part de la banque prêteuse s'effectue par tranches à mesure que le chantier avance :

• 15% du montant total est débloqué au lancement des travaux ;
• 25% à l’achèvement des fondations ;
• 40% à l’achèvement des murs ;
• 60% à la mise hors d’eau ;
• 75% à la mise hors d’air ;
• 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, plomberie, menuiserie et chauffage ;
• 100% à la remise des clés.

À mesure que le déblocage des fonds avance, l'emprunteur, de son côté, paye ce que l'on appelle des intérêts intercalaires : cela évite de payer directement des mensualités de crédit immobilier comprenant capital, intérêts et assurance de prêt. Ainsi, cela permet à l'acquéreur de continuer à payer son loyer par exemple, pendant le temps de la construction. A la remise des clés, le remboursement de mensualités de prêt immobilier "complètes" débute.

• Signature du contrat de réservation : Dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), l’acquéreur d’un appartement neuf procède à un achat sur plan. Le logement n’est pas encore construit et il doit faire son choix à partir des plans et des informations qui lui sont présentées par le promoteur immobilier. Une fois l’appartement choisi, l’acheteur le réserve auprès du promoteur, le plus souvent. Le contrat de réservation constitue ainsi l’avant-contrat de vente. Il engage le constructeur à réserver le logement demandé. - L’acquéreur doit pour sa part laisser un dépôt de garantie au promoteur.

• Délai de rétractation : La loi prévoit un délai de dix jours pour permettre à l’acheteur de changer d’avis. Il court à compter du lendemain de la remise du contrat de réservation en mains propres ou de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception notifiant celle-ci. Pour signaler son renoncement, l’acquéreur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception ou délivrer sa rétractation en mains propres avant l’expiration du délai.

• Signature du contrat de vente : L’acte authentique de vente doit être remis à l’acheteur au moins un mois avant sa signature devant notaire. Cette période lui permet de vérifier le contenu du contrat et de ses annexes afin de le parapher en connaissance de cause.

   -   Les descriptions exactes et détaillées du logement et de sa situation dans l’immeuble. Elles doivent correspondre aux descriptions du contrat de réservation. 

   -   La date de livraison, exprimée de préférence en mois, et les pénalités de retard éventuelles (à ajouter le cas échéant).

   -   Le prix, les conditions éventuelles de révision et les pénalités en cas de retard de paiement.

   -   La condition suspensive permettant de renoncer à l’achat si l’acquéreur ne parvient à obtenir le ou les crédits immobiliers nécessaires.

   -   La garantie extrinsèque* (apportée par un organisme extérieur au promoteur) d’achèvement des travaux et la garantie de remboursement pour défaut d’achèvement.

   -   L’appel de fonds en fonction de l’avancement du chantier.

• Paiement en fonction de l’avancement des travaux : Le règlement du prix d’un appartement acheté en VEFA est calibré en fonction de la progression de la construction. Les versements ne doivent ainsi pas dépasser :

   -   35% du prix total à l’achèvement des fondations ;

   -   70% à la mise hors d’eau (construction étanche à l’eau et aux intempéries)

   -   95% à l’achèvement des travaux.

Le solde restant est réglé à la livraison si aucun défaut de conformité n’est relevé ou à la levée des réserves émises à la livraison.

A chaque étape de l’appel de fonds, le promoteur doit joindre une attestation de réalisation des travaux établie par un organisme de contrôle indépendant.

• Réception des travaux : Avant de remettre les clés de l’appartement à l’acheteur, le promoteur doit constater l’achèvement des travaux avec les entrepreneurs en charge du chantier. L’acquéreur ne participe pas à la réception des travaux. Pour autant, il peut demander le ou les procès-verbaux établis à cette occasion.

• Livraison de l’appartement : A la livraison, tout doit être prêt. L’appartement doit notamment disposer de l’électricité et de l’eau courante (et du gaz le cas échéant) et l’immeuble doit être habitable (escaliers, ascenseur, parties communes éclairées). L’acheteur prend alors possession des clés de l’appartement et des lieux. C’est l’occasion pour lui de contrôler l’achèvement des travaux et de relever tout défaut ou problème constaté durant cette visite. L’agence nationale d’information sur le logement (Anil) suggère les conseils suivants sur son site internet :

   -   Visiter le logement avec la plus grande attention ;

   -   Vérifier la conformité des travaux avec les plans, la notice descriptive et le contrat de vente ;

   -   Contrôler le fonctionnement de tous les équipements (fenêtres, ventilation mécanique, chauffage, eau…) ;

   -   Rédiger un procès-verbal pour y consigner avec précision les réserves éventuelles, en cas de défauts de conformité et le faire signer par l’interlocuteur présent à la livraison.

Au-delà des réserves constatées à la livraison, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois à compter de la livraison pour relever les vices et défauts de conformité apparents qui n’auraient pas été mentionnés. Il doit les signaler au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.